Transskriberet tekst:
Velkommen til Sol på Vej. En podcast om sommerhusinvestering og det gode sommerhusliv. I sidste episode af podcasten fortalte jeg dig, at vi i kommende uge skulle have møde med vores bank og have besøg af vores ejerrådgiver fra udlejningsbureauet. Vores bankrådgiver Jens skulle præsentere os for forskellige finansieringsmuligheder og Morten vores ejerrådgiver ville gerne forbi og høre lidt mere om vores projekt og have en rundvisning i huset.
Da vi besluttede os for at købe sommerhuset i november 2025 var det på baggrund af en enkelt fremvisning, nogle drømme og en masse idéer, som vi fik skrevet ned i en projektbeskrivelse. En projektbeskrivelse, som jeg i første omgang sendte til den ejerrådgiver, der også vurderede og hjalp os i gang med udlejning af vores første sommerhus. Har du ikke været med fra starten af denne podcast, så kan du høre om processen med at finde og købe det første sommerhus i afsnit tre. I dagens episode kan du høre, hvad han tænker og siger, da han kommer forbi og ser huset. Og så kommer han med et par gode idéer, som vi er nødt til at arbejde videre med og som også inkluderer at vi åbner vores budget igen og tager en ny snak med banken.
Efter vi sendte projektbeskrivelsen til vores ejerrådgiver, vendte han hurtigt tilbage med et udlejningsbudget, som vi kunne holde op mod vores projektpris. Vi håbede dengang at kunne købe huset til 1.700.000 kr og gennemføre den ønskede renovering for 425.000 kr + handelsomkostninger. En samlet projektpris var altså 2.150.000 kr.
Og jo – heldigvis var ejerrådgiveres forventninger til udlejningen inden for skiven. I hvert fald i forhold til mit eget mål. Jeg har nemlig besluttet, at et realistisk lejeniveau skal udgøre minimum 7 % af den samlede projektpris. Grunden til at jeg har besluttet mig for denne tommelfingerregel er, at jeg ikke vil smide en masse timer, energi og penge i et projekt, der ikke som minimum kan hvile i sig selv og også meget gerne skal kunne give et lille afkast i de gode udlejningsår. De 7 % er kun en tommelfingerregel og afhænger bl.a. også af ejendommens ejerudgifter, om man selv gør rent mellem udlejningerne, hvor mange reparationer mv. der kommer løbende og af ens personlige skatteforhold. Men den har vist sig at passe nogenlunde, når jeg ser på projekterne. Så vil du selv bruge denne tommelfingerregel, så se efter huse, hvor du minimum får 70.000 kr i realistisk lejeindtægt pr million. Ved udlejning på 42 uger om året, vil du på den måde kunne have 10 ugers gratis ophold i dit eget feriehus. Det er det, som vi er lykkedes med i vores første hus og som vi også sigter efter med det nye hus.
I dette tilfælde budgetterede ejerrådgiveren 180.000 i lejeindtægt, hvilket svarer til godt og vel 8 %. Den solide lejeindtægt har også en indflydelse på bankernes risikovillighed i forhold til at låne dig pengene. Jo højere forventet lejeindtægt, du kan præsentere dem for, jo større er sandsynligheden for, at de bakker dit projekt op og siger ja til at låne dig pengene. Selvfølgelig er der en række andre forhold, der også spiller ind, når du skal kreditvurderes i banken, men lejeindtægten har været en stor medvirkende faktor for os, da vores økonomi ikke har været sat op til at have omkostninger til et ekstra hus uden vi samtidig kunne forvente en lejeindtægt. Udlejningsbudgettet fra bureauet sendte vi sammen med vores renoveringsbudget og prokeltbeskrivelse til bankrådgiveren. Han gav som udgangspunkt tommel op og sendte en vurderingsmand fra realkreditfirmaet ud til huset med vores projektplan i hånden for at vurdere husets potentiale og vurdere, hvad det ville være værd, den dag vi er færdige med renoveringen.
Vores bankrådgiver kunne fortælle, at kreditforeningen går lidt med livrem og seler, når de vurderer en ejendom, så vi skulle forvente en vurdering på ca 10-15 % under en forventet handelspris. Vurderingen lød på 2.175.000 kr, så projektet blev godkendt og vi blev med den vurdering godkendt til huskøbet. Lægger vi 10 procent til, vil det svare til en forventet handelspris på ca. 2.400.000. Det giver ikke blot bank og kreditforening en tryghed, men giver også mig lidt ro i maven. Jeg ved med andre ord nu, at skulle udlejningen svigte eller jeg af andre årsager vil blive nødt til at sælge – ja så er forventningen, at jeg kan holde mine penge hjemme….og lidt til.
Men tilbage til lejevurderingen, der i vores tilfælde er ret afgørende. Min hustru og jeg var i huset her henover weekend og mandag med, hvor vores ejerrådgiver kom forbi os i huset for at få en rundvisning. Det var snevejr og tåget, så der var ingen udsigt og det hele var pakket ind i sne og gråvejr udenfor og huset var splittet ad inden for. Det var derfor godt, at Morten havde taget sine erfarne, lokalkendte og potentiale begejstrede briller på.
Ja, som du kan høre, så fik vores ejerrådgiver os til at se nogle nye muligheder i huset og vores projekt. Jeg er altså blevet hooked på det der spabad, så jeg har allerede hentet et tilbud hjem på en udespa og er begyndt at se på, hvor den bedst kan placeres på grunden, så vi kan få den bedste udsigt fra spaen og den er bedst muligt integreret med huset osv. Og så skal udestuen helt sikkert renoveres og gøres lækker i stedet for at rives ned, som vi har overvejet meget i processen. De to projekter betyder, at vi både skal bruge flere penge og mere tid. Men samtidig kan vi også tillade os at hæve vores forventninger til lejeindtægten. Jeg har derfor åbnet budgetarket igen og tilføjet 115.000 kr i ekstra omkostninger og 30.000 kr ekstra i årlig lejeindtægt. Det tog ikke særlig lang tid. Men hvad tænker banken til den idé, for vi har jo ikke selv lige 115.000 kr stående på bogen til uforudsete optimeringer.
Tidligere på ugen blev vi af Jens bankrådgiver præsenteret for de forskellige finansieringsmuligheder og den snak åbnede også op for nogle nye muligheder. For hvad nu, hvis vi kan få godkendt nogle ekstra bolig m2 på første sal efter vores renovering. Det er nemlig en af de muligheder, som vi vil forfølge med vores projekt. Lykkes det, så får vi måske øget boligarealet med ca. 25 m2 boligareal. Vil det have en indflydelse på slutvurderingen af huset, når vi er færdige og vurderingsmanden skal ud igen? Vi ved det ikke endnu – hverken om vi får det godkendt eller om det vil øge ejendomsværdien.
Vores drøftelser med banken omkring finansieringsmulighederne kan du høre om i næste episode af podcasten og måske har jeg så også nyt omkring Bankens holdning til de nye muligheder med spabad. Selv synes jeg jo at det er en no-brainer. Selvfølgelig skal vi da have et udespa, når både vi og gæsterne synes, at det er en god idé og det kan bringe forventet lejeindtægt op på 210.000 kr. Men hvad siger banken…Det bliver spændende og jeg glæder mig derfor til vi lyttes ved igen i næste episode af Sol på vej. Mit navn er Jesper og til vi lyttes ved igen, så vil jeg ønske dig en fantastisk dag og sol på din vej mod mere frihed, fleksibilitet og hvem ved – måske dit eget sommerhus. Husk at du på instagram kan følge med i projektet i form af billeder og video og så vil jeg blive super glad, hvis du vil give podcasten her en anmeldelse eller en kommentar der, hvor du lytter lige nu. Tak fordi du følger med. Hej hej!
Skriv et svar