Transskriberet tekst
Jeg går lige og rydder lidt op og saver lidt optændingsbrænde til brændeovnen af alt det ikke-trykimprægnerede affaldstræ. Det er rart at der løbende bliver ryddet op, så man ikke bor i konstant byggerod og skal hoppe og danse ud og ind mellem stakke af gamle gulvbrædder, isolering og møbler til genbrug. Det gør det hele mere overskueligt.
I de seneste par episoder har jeg jo taget dig med tæt på vores nye sommerhusprojekt. Du har hørt om vores planer med huset, og hørt os have besøg af ejerrådgiveren, der vurderede potentialet i projektet og gav os inspiration til at overveje investering i et udendørs spabad og sauna til huset. Nu går jeg lige herom, hvor jeg tænkte, at det skulle stå. Ja, der er da ingen tvivl om, at jeg synes det kunne være fedt at sidde her sammen med min familie eller et hold gode venner i spaen og se ud over vestkystens bakkede klitlandskab og nyde livet og et glas bobler. Det vil koste ca. 95.000 kr at etablere spa’en og ejerrådgiveren estimerede en merindtægt ved udlejning på 20-30.000 kr, så vi kunne komme op på 200-210.000 kr i realistisk årlig lejeindtægt. Det kunne jeg da godt drømme om. Og drømme – ja, de koster som bekendt ikke noget…Men vil man realisere dem, skal der som i dette tilfælde ofte penge til. Og det er faktisk det som jeg har tænkt episoden idag skal handle om. Om penge og om finansiering. Jeg vil fortælle mere om, hvad vi skal bruge penge til i vores projekt og om hvordan vi vil skaffe dem. For, vi har ikke mange af dem selv og derfor har vi brug for en god bank. Så jeg smutter inden for i varmen og taler videre…Vi høres ved om et øjeblik.
Velkommen til Sol på vej – en podcast om sommerhusinvestering og det gode sommerhusliv. Som jeg fortalte lige før, så handler det i dag om penge. ja, for dem skal der altså bruges mange af i et projekt som det her. For lige at ridse hovedlinjerne op, så fik vi forhandlet huset ned fra en udbudspris på 1,9 mio til en handelspris på 1,7 mio kroner. Vores renoveringsbudget er som udgangspunkt på 450.000 kroner, så projektprisen er omkring 2.150.000 kr.
Når man køber sommerhus i Danmark, er finansieringen som regel bygget op af tre elementer:
Realkreditlån, bankfinansiering og egenbetaling
Ved sommerhuse kan man typisk få op til 75 % finansieret via realkredit. Det er den billigste del af finansieringen og derfor rygraden i projektet. I vores tilfælde svarer det til omkring 1,630.000 kr., afhængigt af vurdering og lånetype
Den del, som realkreditten ikke dækker, ligger i banken – enten som et traditionelt boliglån eller som en boligkredit. i vores tilfælde ca. 475.000 kr. Derudover kommer egenbetalingen, som i vores tilfælde ligger omkring 130.000 kr. kontant.
I sidste uge havde vi en snak med vores bankrådgiver Jens om de forskellige muligheder. Inden vores møde, havde han sendt et oplæg, som vi kunne tale ud fra. Hvis vi starter med realkreditdelen, så skal man typisk forholde sig til, om man ønsker et fastforrentet lån eller et flexlån. Ved et fastforrentet lån kender du renten de næste 30 år. Du ved hvad du har og du ved, hvad der kommer. Kun hvis der senere bliver fordel i at lægge lånet om, behøver du at tænke på renter og månedlige afdrag. I det oplæg, som bank-jens havde sendt til os forud for vores møde, ligger den fastforrentede rente på 3,5 %, og det giver en samlet årlig ydelse de første år på ca. 86.000 kr. efter skat.
Det andet finansieringsforslag var et F5 lån – altså et flekslån. Tallet efter F’et angiver, hvor mange år man har lånet og dermed kender renten, inden lånet igen skal refinansieres. Fordelen ved flekslånet er, at ydelsen er lavere end på det fastforretntede lån. Til gengæld skal lånet refinansieres til den nye gældende rente efter i det her tilfælde 5 år. I den mellemliggende periode vil markedet typisk bevæge sig og man ved derfor ikke, om man ved refinansieringen om 5 år vil få en højere eller lavere rente og månedlig ydelse. I dette tilfælde er ydelsen omkring 79.000 årligt efter skat på flekslånet, hvilket svarer til, at vi sidder ca 600 kr billigere i det hver måned. Men hvordan situationen bliver om 5 år, når lånet skal refinansieres – ja det ved vi jo så ikke.
Vi valgte på mødet at gå med et F5 lån, fordi vi ikke tror på, at der kommer en væsentlig rentestigning de næste 5 år, fordi vi har rimeligt med luft i økonomien til at kunne klare en rentestigning, hvis den kommer og fordi vi får løbende indtægter fra udlejning, der også indeksreguleres og forventeligt bliver højere hvert år de kommende 5 år. Og skulle det gå helt galt – ja så kan vi jo sælge huset igen. Der er man lidt mere sårbar, hvis man gambler med finansieringen på sin ejerbolig og sidder lidt stramt i det rent økonomisk.
Forud for teamsmødet med bankJens havde vi haft en fra kreditforeningen ude for at se huset og vurdere værdien af det ud fra vores projektplan, når huset står færdigt. Han vurderede det til 2.175.000 kr og altså kun 25.000 mere, end projektprisen. Men der er altså nogle jokere i projektet, som vi bragt i spil overfor BankJens på vores teamsmøde omkring finansiering.
- Kreditforeningen vurderer typisk huset 10-15 % lavere end den forventede handelspris for at gå med livrem og seler
- Vi vil arbejde for at få godkendt 25-30 m2 boligareal på 1. sal, hvilket vil ændre det samlede boligareal fra 80 m2 til 105 m2 eller måske 110 m2., når huset står færdigrenoveret.
- Måske vil vi etablere et udendørs wellness-område med spa, sauna og udebruser, ligesom vi vil gøre udestuen rigtig lækker. Disse forbedringer er ikke beskrevet i projektbeskrivelsen, som kreditforeningen har set.
Så samlet set har vi nogle jokere, som KAN have en positiv og afgørende faktor i forhold til den endelige vurdering, når huset er færdig. Hvis vi tager realkreditlånet hjem nu, vil det være baseret på den nuværende stand – og hvordan kreditforeningen umiddelbart tænker det færdige hus. Mest optimalt vil derfor være, at vente med at optage realkreditlånet til huset er færdigt og kreditforeningen kan se det igen.
Derfor foreslog BankJens en løsning med mellemfinansiering, hvor vi i byggeperioden finansierer hele projektet via en boligkredit, og venter med at etablere realkreditlån og boliglån, til huset står færdigt og vurderingsmanden har været ude igen. Banken vil i renoveringsperioden tilbyde os mellemfinansiering på meget fordelagtige vilkår, så vi ikke kommer til at betale ekstra for at vente med at tage lånet hjem.
Det betyder i praksis, at:
- vi ikke bliver straffet rentemæssigt for at vente
- at vi bevarer fleksibiliteten i forhold til valg af lån
- at vi kan optimere realkreditlånet, når huset er færdigt og vurderingen forhåbentlig er højere
Med hensyn til resten af de penge, der skal bruges til finansieringen af et sommerhus har vi ved vores første sommerhuskøb haft en boligkredit i stedet for et boliglån. Det er smart, da man så i de gode udlejningsmåneder kan sætte et højt beløb ind, mens man i de langsomme vintermåneder ikke behøver at sætte noget ind. Vi har med en god lejeindtægt kunnet afdrage ca 50.000 årligt på boligkreditten og med den friværdi, der er skabt i huset siden 2021 kunne vi med refinansiering få lidt over 500.000 kroner ud. Den halve million bruger vi til at få lidt andet gæld ud af verden og dermed nedbringe vores samlede gæld, så vi står stærkere og har et større økonomisk råderum til at kunne blive godkendt til at købe sommerhus nr. 2.
I forhold til det nye sommerhus foreslog bankJens et 20-årigt boliglån, med den lavest mulige månedlige ydelse. Evt overskydende indtægter fra udlejning vil vi så stadig kunne indsætte på boliglånet, så vi afdrager hurtigere, hvis vi ønsker det eller vi kan bruge overskuddet til optimeringer og renoveringer på huset eller til øvrige investeringer.
De samlede ydelser på F5-lån og boliglån beløber sig til ca. 132.000 eller ca. 111.000 kr efter skat. Da det er en udlejningscase, så er det selvfølgelig meget interessant at holde omkostninger oppe mod indtægter. Så lad os først lige se lidt på de øvrige faste årlige omkostninger, der er på huset.
Forsikring: 6.000 kr.
Internet, tv-pakke og ladestander: 8.000 kr
Ejendomsskat, renovation mv. 28.000 kr
Vedligehold: 12.000 kr
I alt ca. 54.000 kr.
Så samlet set vil vi have årlige omkostninger på ca. 165.000 kr på huset.
Bureauets har givet et udlejningsestimat på 180.000 kr før skat ved 41 ugers udlejning, hvilket med den lukrative beskatningsmodel der er på sommerhusudlejning svarer til ca. 154.000 efter skat. Vi mangler altså en indtægt på ca. 11.000 kr efter skat for at huset når den nulpunktsudlejning, der er hele målet med at købe huset og bygge endnu en udlejningscase.
De 11.000 kr kan komme, hvis vi opnår fuld udlejning på 42-43 uger eller hvis vi vælger selv at gøre rent mellem udlejningerne en gang i mellem. Det får vi nemlig ca. 1.200 kr for pr rengøring. Så jeg anser det absolut for en realistisk mulighed at nå nulpunktsudlejningen på huset her.
Det var faktisk hvad jeg havde tænkt skulle med i denne uges podcast, men der er lige tikket en mail ind fra BankJens, som jeg tænker vi skal nå at have med.
Han skriver:
“Hej Jesper Det vil give god mening at tilkøbe en udespa til sommerhuset, hvis det kan bidrage til en ekstra lejeindtægt på kr. 20-30.000 om året. Det er ok herfra og der er hermed accept til en låneudvidelse på kr. 95.000 til dækning af købet og etableringen af udespaen.”
Jamen – det dækker jo så præcis det jeg manglede for at kunne opnå nulpunktsudleningen og så vil jeg tilmed have muligheden for at tjene lidt ekstra i de gode udlejningsår eller ved at gøre rent selv mellem udlejningerne. 95.000 ekstra i boliglån over 20 år koster kun 5-600 kr at låne og kan det give 20-30.000 i årlig lejeindtægt, så er det jo en total no-brainer…
Mega fedt mand…Det kan da kun gå få langsomt med at få opdateret budgettet og få overbragt nyheden til min kone og unger. Vi skal have udespa skal vi…jeg glæder mig. Wuhuu…
Tak fordi du lyttede med til Sol på vej. Jeg hedder Jesper og jeg er din vært på podcasten. Husk at du kan følge med på instagram og på min hjemmeside solpaavej.dk. Begge steder deler jeg billeder, små videoer og historier fra vores projekt med at forvandle et gammelt stråtækt sommerhus til et moderne udlejningshus, der kan give os mulighed for 10 ugers gratis ferie hvert år, mens vores lejere betaler alle vores omkostninger.
Hvis du kan lide, hvad du hører, vil det betyde meget for mig, hvis du vil give podcasten en anmeldelse der hvor du lytter med, eller måske en kommentar eller hilsen på instagram. Så ved jeg, at der er nogle, der lytter med derude…
Til vi lyttes ved igen, så vil jeg ønske dig sol på din vej mod mere frihed, fleksibilitet og måske dit eget sommerhus. Hav en dejlig dag 🙂
Skriv et svar