Ja, så kan vi vist ikke løbe fra det længere. Fortrydelsesfristen er overstået og skødet er underskrevet. Vi er nu de kommende ejere af et nyt sommerhus syd for Hvide Sande. Eller nyt og nyt. Det er nyt for os. Men huset er gammelt og trænger til en omfattende renovering både ude og inde. Vi overtager huset den 3. januar 2026 og i podcasten her vil du løbende kunne følge med i projektet. Jeg vil fortælle om alt fra vores overvejelser, vores budget, vores dialog med banker og udlejningsbureau og ikke mindst alle de udfordringer, som vi helt sikkert vil møde undervejs. Men du vil også høre om vores sejre, de første udlejninger osv. Det er en rejse, som jeg ser frem til at tage dig med på og som jeg glæder mig som et lille barn til at komme i gang med. Jeg skal nu igen igang med at forvandle et gammelt stråtækt håndværkertilbud til en drøm af et sommerhus for vores familie og vores kommende lejere.
Når jeg siger igen – så er det fordi, vi har gjort det før – min hustru og jeg. For i 2021 købte vi vores første sommerhus, som ligger bare 4 km syd for det hus, vi lige har skrevet skøde på. Og det er huset som vi købte i 2021, at denne episode af podcasten handler om. Vores rejse mod det første sommerhus var ikke uden udfordringer og har du endnu ikke hørt min personlige historie, ja så kan du med fordel også lytte til episode 2, hvor jeg fortæller, hvordan jeg arbejdede mig fra at være dybt forgældet til at kunne købe dette første sommerhus. Så velkommen til Sol på Vej. Jeg hedder Jesper og i dag skal du høre om min første sommerhusinvestering.
Jeg husker det faktisk stadig, som var det i går. Den følelse vi fik, da vi så det der til salg skilt og gik lidt ind i indkørslen og kunne se huset, der lå der bag klitten. Et lille, stråtækt dukkehus. Jeg kunne se på min hustru, at hun ligesom mig fik et sug i maven. Vi listede op til huset. Der var ingen hjemme. Vi lurede ind ad vinduerne og kunne se et mørkt, gammeldags, men hyggeligt indrettet lille sommerhus med meget små rum, men med en rigtig god loftshøjde og synlige bjælker i etageadskillelsen. På bagsiden af huset var der en lille terrasse, hvor man kunne sidde helt ugeneret og kigge ud på klitterne uden indkig fra naboer. Husets stråtag og træværk så pænt og vedligeholdt ud. Vi var solgt. Hvis det kunne være rigtigt, at dette hus var til salg inden for vores budget og vi i øvrigt kunne få tallene i udlejningsbudgettet til at gå op – så havde vi her fundet det rette hus.
I et par måneder havde vi kørt rundt og set på sommerhuse. Vores hovedkriterie var, at vi max ville have en times kørsel fra vores bopæl i den østlige del af Varde Kommune. Måske 70 minutter, hvis det virkelig var køreturen værd. Vores afgrænsede område inkluderede derfor området på Holmsland Klit syd for Hvide Sande og hele området rundt om Ringkøbing Fjord, men også området omkring Blåvand og Henne Strand, havde vores interesse. På den anden side af Jylland, i Trekantområdet fra Vejle til Haderslev – var vi også på udkig ligesom vi så på området på Nordvestfyn fra Bogense til Middelfart og ned mod Assens. Vi var i starten meget åbne for muligheder og undersøgte mange områder. Østkysten og Fyn kan noget andet end den Jyske Vestkyst. Kysten er mere rolig, strandene ofte smallere og mere stenede, der er mere skov og flere små landsbyer og havnemiljøer hvor man kan købe sig en ispind eller en omgang fish and chips og nyde den danske sommerhusstemning. Modsat Vestkysten, som er mere rå og barsk natur med brede sandstrande med bunkere fra krigens tid og et forblæst klitlandskab med nåletræsplantager der holder på sandet og giver læ for sommerhusene. Vestkysten har færre små kystbyer, men til gengæld er der områder centreret omkring Blåvand, Henne, Vejers og Hvide Sande, hvor turismen er centreret og har skabt grobund for en spændende byudvikling med mange butikker, restauranter, museer og andre oplevelser.
Vi kan egentlig rigtig godt lide østkysten syd for Kolding. Der er hyggeligt og skøn natur i områderne omkring eksempelvis Hejlsminde, Sandersvig og Kelstrup Strand. Udfordringen er bare, at skal du have et velbeliggende hus kommer du efter mit regneark ofte til at betale relativt mange penge for det set i forhold til den lejeindtægt, du kan forvente. Gang på gang er jeg blevet skuffet over udlejningsbureauernes budgetter og forventninger til lejeindtægt, når jeg har set på et hus på Østkysten. Det hænger blandt andet sammen med, at sæsonen er kortere på Østkysten. De fleste sommerhuse udlejes som det de er – sommerhuse – og områdernes kystbyer er mere eller mindre forlagte om vinteren. Vores udenlandske turister elsker vestkysten og de kommer gerne året rundt, fordi naturen kan meget andet end fugte badebukser og fordi der er gang i kystbyerne året rundt. Det er derfor også lettere at bygge en stabil udlejningscase på et sommerhus på Vestkysten. Dermed ikke sagt, at et sommerhus på Østkysten er udelukket i udlejningssammenhæng. Jeg har bare haft lettere ved at lave en god case på Vestkysten.
Nå, men tilbage til det lille hus, vi blev så forelskede i. Vi havde faktisk været ude og se på et andet hus og var egentlig overbeviste om, at vi med det kunne lave en fin udlejningscase. Huset lå meget tæt på stranden. Det var totalt nyistandsat – ja alt spillede i princippet. Vi gjorde lidt grin med, at det havde en rød dør. Det var faktisk den eneste ting, som vi kunne finde på det her hus. Den røde dør, den skulle males. Resten det var perfekt. Og alligevel, så gik vi ikke derfra med den rigtige mavefornemmelse. Det var for upersonligt og havde ingen sjæl. Det var ikke nogens sommerhus. Det var bare et sommerhus, som nogen kunne få en god ferie i. Mens vi gik og snakkede om det her, ja så så vi skiltet på grunden, der gemte på den lille uslebne diamant, som senere skulle blive vores første sommerhus.
Da vi ringede til mægler for at spørge ind til huset, troede vi at der enten var sket en fejl eller at huset må have været solgt og de så havde glemt at fjerne skiltet, for vi kunne ikke finde noget om huset til salg på nettet. Vi fandt kun en trist præsentation af huset hos et udlejningsbureau, hvor vi på billederne kunne se førstesalens to små værelser. Det eneste vi ikke ved selvsyn havde kunnet se ind ad vinduerne. Mægleren kendte ikke til huset og troede at der måtte være en fejl med til salg skiltet. Han var nødt til at undersøge nærmere og vende tilbage til os. Da han ringede tilbage senere på dagen kunne han fortælle, at det faktisk var hans kollega, der havde fået sagen ind netop samme dag. Han havde lige været ude og tale med sælger og de var blevet enige om udbudsprisen, men mere var der ikke lavet på sagen og han kunne heller ikke sige så meget om huset eller husets tilstand endnu.
Huset på 59 m2 skulle udbydes til 1.275.000. Min hustru og jeg så smilende på hinanden. Det her var vores chance. Vi bookede med det samme en fremvisning, men gjorde allerede i samtalen opmærksom på, at vi var meget interesseret og gerne ville reservere huset. Ved den efterfølgende fremvisning blev vi bekræftet i vores mavefornemmelse og vi meddelte ejendomsmægler, at vi gerne ville købe huset til udbudsprisen på betingelse af, at det ikke ville komme på nettet og de ville stoppe fremvisningerne. Vi var simpelt hen nervøse for, at andre også ville falde for huset og at det ville ende i en budkrig og gå til anden side. Det er nemlig sjældent, at der kommer så billigt et hus til salg så tæt på stranden. Prisen og beskrivelsen af huset lagde også op til, at det sikkert ville blive købt med henblik på nedrivning og kunne blive erstattet af et nyt sommerhus. Vi bad derfor også mægler fortælle sælger, at vi havde i sinde at renovere hans hus og ikke bare rive det ned og lave et nyt. Det ved jeg betød meget for sælger, da det var et familiehus og et af de aller ældste huse i området.
Inden fremvisningen havde jeg nået at lave en beskrivelse af vores projekt og hvordan huset ville fremstå efter renovering. Det sendte jeg til udlejningsbureauet, som havde huset til udlejning pt. De kom retur med et budget, der udviste en forventet lejeindtægt på 60.000 om året. Jeg prøvede projektet af på et andet bureau, der forventede et lejeniveau i omegnen af 90.000 til os som ejer. Da jeg som tommelfingerregel kun er interesseret i at se på cases, hvor jeg kan få minimum 7 % af købesummen i årlig lejeindtægt, betød det, at det kun lige kunne hænge sammen, men at der ikke ville være mange penge til renoveringsopgaven hvis vi regnede med 7 %.
For at tage dig lidt med ind i regnearket var prisen 1.275.000 kr. Vi skulle lægge 65.000 i udbetaling, hvilket betyder, at vi skal ud at finansierer 1.210.000 + låneomkostninger. Jeg tager i min tommelfingerberegning udgangspunkt i handelspris minus udbetaling – altså de 1.210.000 kr. 7 % af det er 84.700 i lejeindtægt. Men vi skulle jo også bruge penge på renovering. Jeg forventede at bruge ca. 125.000 kr, så vi ville ende med at skulle finansiere 1.335.000, hvilket ville kræve en lejeindtægt på 93.500. Det synes jeg ikke selv virkede urealistisk. Så skulle jeg holde mig til planen eller gå med min mavefornemmelse, der fortalte mig, at jeg ville kunne hæve lejeindtægten til over 100.000 om året og at grunden i sig selv ville være mere værd end vi havde givet for grund OG hus?
Banken fik naturligvis forelagt udlejningsbureauernes tal, så det er dem, der blev brugt som forudsætninger i forbindelse med handlen. Jeg fik opbakning til projektet fra banken og valgte at tro på mavefornemmelsen og slå til på køb af huset.
Mens vi ventede på købsaftalen så skete der det, at sælgeren blev kontaktet af en anden køber, der havde set det her til salgsskilt, inden det nåede at blive fjernet. Huset kom ikke på nettet, men køber fandt ud af, hvem sælger var og boede, og sagde, at han var interesseret i det her hus. Sælgeren fortalte, at han allerede havde en køber, men den nye køber kom med et ikke uvæsentligt overbud. Heldigvis var sælger meget glad for, at vi var så begejstrede og forelskede i huset og at vi ville bevare det – ikke rive det ned – at han valgte at afvise de ekstra penge, han kunne have fået her. Men det vidner om, hvor vildt sommerhusmarkedet var på det tidspunkt under Corona i 2021. Alle ville bare have sommerhuse. Priserne steg. Og når man så finder sådan en lille perle, som vi gjorde her, så er der selvfølgelig ekstra run på. Vi er selvfølgelig meget glade for, at vi endte med at få nøglerne i sommeren 2021.
Jeg kan lige fortælle dig lidt om, hvordan vi fik finansieret vores første sommerhus her. Når man køber et sommerhus i Danmark, er finansieringen som udgangspunkt bygget op af tre elementer. Først og fremmest et realkreditlån. Når du køber alm ejerbolig, kan du typisk få op til 80 % af lånebeløbet finansieret via realkredit. Ved sommerhuskøb er dette max 75 %. Realkreditlånet har typisk den laveste rente og den længste løbetid, og det er derfor oftest rygraden i finansieringen.
Den del af købesummen, som realkreditten ikke dækker, finansieres ofte med enten egen opsparing eller med et banklån. Banklånet har som regel en højere rente og kortere løbetid end realkreditlånet.
Den sidste del er udbetaling. Som udgangspunkt skal man selv komme med mindst 5 %, men nogle banker kræver 10 % eller mere. Det varierer fra bank til bank og hvordan ens økonomi ellers ser ud. Har man friværdi i egen bolig, kan man i nogle tilfælde bruge den i stedet for kontant opsparing. Ud over købesummen skal man også være opmærksom på handelsomkostninger som tinglysning, advokat, ejerskifteforsikring og eventuelle gebyrer. De skal typisk betales kontant og kan ikke finansieres fuldt ud.
Noget særligt ved sommerhuse er, at udlejning kan indgå i bankens vurdering. Hvis sommerhuset skal lejes ud, vil mange banker tage højde for en forventet lejeindtægt, når de vurderer, om økonomien hænger sammen. Det betyder, at udlejningen i praksis kan være med til at betale afdrag og renter på lånene.
Det er også værd at nævne, at finansiering af sommerhus ofte stiller lidt strengere krav end helårsbolig. Banken kigger både på rådighedsbeløb, jobsikkerhed og robusthed i økonomien, fordi sommerhuset betragtes som en sekundær bolig. En ekstra risiko man lægger til sin økonomi. Derfor er det en god idé tidligt i processen at tale med sin bank — og meget gerne også flere banker — for at forstå sine muligheder og få afklaret, hvad der realistisk kan lade sig gøre. I stedet for et boliglån foreslog min bankrådgiver en boligkredit med fleksibel afdragsprofil. Det betyder, at jeg ikke skal indbetale et fast beløb hver måned, men i stedet bruge den løbende lejeindtægt til at nedbringe kreditten. Det er smart, da der om sommeren er en høj lejeindtægt og om vinteren en lav lejeindtægt. Nogle måneder betaler jeg derfor 20.000 kr ind på boligkreditten, mens der også er måneder, hvor der ikke indbetales.
Da jeg ikke skal have nogen penge ud af projektet på den korte bane, har jeg derfor valgt at bruge boligkreditten til alle omkostninger og indtægter på huset. Så realkreditydelser, forsikring, forbrugsomkostninger, renoveringsomkostninger mv bliver hævet fra kontoen mens alle lejeindtægter også bliver indsat på denne konto. Jeg stemmer løbende af med, hvad saldoen på kontoen var samme tidspunkt sidste år, så jeg kan se, om vi arbejder i den rigtige retning og boligkreditten bliver nedbragt. Og det gør den heldigvis…
Efter overtagelsen måtte vi lige respektere, at der var et par lejere, der havde booket ferie i huset. Dem kunne vi ikke forstyrre med renoveringsopgaven, men så snart de var ude, gik vi i gang. Vi startede med at fjerne alle vægge i stueplan på nær den ind til badeværelset. Det lille, simple badeværelse på 3 kvm malede vi og satte en ny, brugt dør i samt et brugt vaskemøbel og en ny elradiator. Samlet har vi brugt under 2.000 kroner på dette rum. Resten af stueplan blev til et stort rum. Vi rev alle indvendige vægge ned, fjernede gulvtæpper, og gammelt køkken. Vi var så heldige, at vi kunne bevare de gamle fyrretræsplanker, så vi sleb det ned og lakerede det for, at det er rengøringsvenligt og slidstærkt. Alle vægge blev malet hvide og de fritlagte bjælker blev malet sorte. Vi satte et nyt IKEA-køkken ind med nye hvidevarer og en bordplade i træ. Der kom en ny dobbelt terrassedør i med udgang til Vestsiden af huset mod klitterne og et nyt højt vindue i køkkenet for at få mere lys ind i huset og udsigt til klitterne mod havet.
På førstesal fjernede vi alle vægge og lavede ét stort rum med loft til kip og fritlagte hanebånd. Det blev malet som i stueplan og så lagde vi et nyt gulv af 32 mm tykke fyretræsplanker. Hele huset blev remøbleret med brugte møbler, der passer sammen og småt nips med historie og referencer til naturen og Vesterhavet.
Annekset blev renoveret i samme lyse, lækre stil som huset og forbundet til huset med en sti af terrassebrædder over til en ny træterrasse foran huset, så der er sammenhæng og det er bedre integreret. På bagsiden af huset lavede vi en ny, stor træterrasse i hele husets bredde.
Det skulle senere vise sig, at vi havde træffet nogle gode valg, som lejerne har sat pris på og belønnet os for med et rigtig god udlejning. Huset har været fuldt udlejet de sidste tre år og givet os mellem 120-125.000 kr i lejeindtægt + forbrugsindtægter og ekstra indtægt for rengøring, når vi har valgt at gøre dette. Så det har langt oversteget både bureauernes og vores egne forventninger og vi har skabt et skønt sommerhus, som vi er glade for og hvor lejeindtægten betaler alle omkostninger. Det betyder at vi har 10-12 ugers gratis ferie i vores hus. Samtidig er der på bare 4 år allerede skabt en rigtig god friværdi i huset, der betyder, at det nu er med til at finansiere købet af det næste sommerhus…Det er da ikke så ringe endda, som vi siger her i Vestjylland.
Tak fordi du lyttede med til Sol på vej. I dag fortalte jeg dig om min første sommerhusinvestering. Jeg håber, at du blev inspireret og kunne lide, hvad du hørte. Jeg er i fuld gang med at producere de kommende afsnit af podcasten, så hvis du kan lide, hvad dø hører, så abonnér meget gerne der, hvor du lytter – og del den med én, som også drømmer om lidt mere frihed og det gode sommerhusliv. Det vil betyde sindssygt meget for en lille, ny podcast som min, hvis du vil give den en håndfuld stjerner og en anmeldelse. Det er med til at motivere mig til at lave mere godt indhold til dig. Jeg hedder Jesper og er din vært her på podcasten. Jeg ønsker dig medvind og sol på din vej mod mere frihed, fleksibilitet og hvem ved – måske dit eget sommerhus. Hav en dejlig dag.
Skriv et svar